Uma vez estagiário, sempre estagiário.

segunda-feira, 31 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Hotéis

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Vamos analisar agora o setor de hotéis. Este setor tem como ativos principais imóveis do tipo hotéis, mais precisamente hotéis do tipo flats. Como são semelhantes a um hotel os rendimentos são bem inconstantes pois a taxa de vacância varia dependendo do estilo de contrato que é feito, porém o que deve se analisar em conjunto a esta informação é o público a qual se destina este tipo de imóvel, que normalmente possui um poder aquisitivo maior, podendo assim pagar mais por um serviço de qualidade, o que aumenta o lucro, criando assim um compensador em momentos que aumento da taxa de vacância.



Os dados da média deste setor são :

QN/D : 21,00
P/L : 5,2
P/VP : 1,24
Média 12M :  1,55%
DY : 18,65%

O setor é composto por apenas 2 fundos, porém um deles não possui negócios nos últimos meses, deixando assim o setor com apenas um ativo, o HTMX11B.
Os dividendos são muito atraentes, contudo o preço do ativo está saindo 24% a mais que o valor patrimonial, o que gera um risco maior. Entretanto, por ser o único ativo deste setor irei adicioná-lo aos indicadores, pois acredito que risco de adquiri-lo por um preço acima do seu valor patrimonial é compensado pelo alto rendimento.

Resumo


O FII HTMX11B foi o escolhido. Ele será o representante do setor de hotéis.

Uta!

domingo, 30 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Fundo de Fundos

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O primeiro setor onde não temos imóveis de tijolo, mas sim fundos imobiliários e outros recebíveis desta modalidade. Estamos falando dos Fundos de Fundos.

Este setor será o primeiro a ser analisado onde não temos imóveis físicos propriamente ditos, mas sim fundos imobiliários, além de outros papéis como CRI's e afins. Este setor apresenta características interessantes, como a variação dos rendimentos, que são totalmente relacionados com os rendimentos dos outros fundos. Outra característica interessante é que todos os fundos de fundos na verdade são derivativos de derivativos (um fundo imobiliário por si só já é um derivativo de uma coleção de imóveis, por isso que, neste setor, podemos dizer que os papéis são derivativos de derivativos), o que normalmente aumenta o risco contudo aumenta-se também o retorno (na teoria).



Os dados da média deste setor são :

QN/D : 25,00
P/L : 18,25
P/VP : 0,92
Média 12M :  0,64%
DY : 7,64%

O setor é composto por apenas 5 fundos, são eles:

  • BCFF11B
  • BPFF11
  • FIXX11
  • GVFF11
  • JSRE11
Todos os fundos apresentam rendimentos reais, sendo assim não temos nenhum com renda mínima garantida. Todos apresentam ao menos um negócio diário e todos são mensais, sendo assim nenhum deles foi excluído.

Analisando a Média 12M e o DY


Utilizaremos a média do setor para ambos os indicadores.
  • BCFF11B
  • BPFF11
  • FIXX11
  • GVFF11
  • JSRE11
Neste caso iremos retirar da análise três fundos, o FIXX11 (média mensal de 0,55%), o JSRE11 (média mensal de 0,62%) e o GVFF11 (média mensal de 0,49%). Os outros dois fundos possuem média mensal de 0,76%.

Verificando o P/VP


  • BCFF11B
  • BPFF11
Nesta análise o ativo BCFF11B seria retirado, pois apresenta um P/VP maior que a média do setor, que é de 0,92, contudo, apesar de ser maior que a média ainda está abaixo de 1,00 (o P/VP do papel é de 0,95) por este motivo ainda continua sendo um papel interessante. Continuaremos com ele na análise.

Comparando o QN/D e o P/L


Para a análise do QN/D utilizei como valor de corte 20 negociações diárias.
Como os dois ativos apresentam negócios diários acima deste valor (BPFF11 possui 21 QN/D e o BCFF11B 89 QN/D), eles ainda permanecem na análise.
BPFF11 possui um P/L de 15,35 e o BCFF11B está em 9,46. Apesar do primeiro ter um valor um pouco alto de seu P/L a média do setor está acima deste valor, o que mostra que ainda sim está descontado.

Resumo


Os FIIs BPFF11 e BCFF11B foram os escolhidos após a triagem. Eles serão os representantes do setor de fundo de fundos.

Uta!

sábado, 29 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Escritórios

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Nesta postagem vamos falar sobre outro setor dos FIIs, o de escritórios.

O setor de escritórios é o maior setor em quantidade de papéis. Possui alta concorrência e uma taxa de vacância maior que alguns outros setores. Apesar disso, apresenta uma boa rentabilidade devido a aquisição de imóveis em locais estratégicos onde o preço do aluguel é maior.

Os dados da média deste setor são :

QN/D : 25,83
P/L : 10,72
P/VP : 0,91
Média 12M :  0,73%
DY : 8,72%



O setor é composto do 35 ativos, contudo alguns deles possuem renda mínima garantida e outros não possuem liquidez. Devido a isso, foram retirados alguns FIIs e restaram um total de 23 papéis.

Analisando a Média 12M e o DY


Verificando a média do setor, pude perceber que ela está deslocada para cima por conta de alguns dos FIIs estarem com médias mensais acima de 1%, por isso para efeitos de normalização irei utilizar como Média 12M o valor de 0,68%.
Com este valor já eliminamos 5 papéis que possuem Média 12M entre 0,67% e 0,52%.
Ficamos então com 18 papéis.

Verificando o P/VP


Para o P/VP o valor utilizado será o mesmo da média.
Com este número de corte, retiramos da análise mais 5 papéis, que possuíam um P/VP de 1,55 a 0,94. Restaram então 13 papéis.

Comparando o QN/D e o P/L

Para a análise do QN/D utilizei como valor de corte 15 negociações diárias.
Sendo assim, dos 13 papéis restantes, 8 foram eliminados, pois a quantidade de negociações ficava entre 2 a 12. 
Os escolhidos foram :

  • BRCR11
  • EDGA11B
  • FFCI11
  • SPTW11
  • XTED11
Os valores do P/L destes papéis ficaram entre 8,26 a 12,07. Isso demonstra que estes papéis possuem um bom rendimento em relação ao seu retorno.


Resumo


Os FIIs BRCR11, EDGA11B, FFCI11, SPTW11 e XTED11 foram os escolhidos após a triagem. Eles serão os representantes do setor de escritórios.

Uta!

sexta-feira, 28 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Comerciais

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Nesta postagem vamos falar sobre o setor de FIIs voltados a salas comerciais.

Estes FIIs apresentam características diferenciadas do anterior, como por exemplo o público alvo que são voltadas para empresas de grande porte com o WallMart e Lojas Americanas.

Os dados da média deste setor são :

QN/D : 4,0
P/L : 24,97
P/VP : 0,78
Média 12M :  0,64%
DY : 7,7%



O setor é composto por 15 papéis, contudo muito deles apresentam problemas de liquidez, além de alguns serem semestrais ou possuírem renda mínima garantida e ainda outros que não pagaram absolutamente nada nos últimos 12 meses. Se retirarmos estas laranjas podres, teremos 3 ativos interessantes. São eles:


  • MAXR11B
  • RBBV11
  • RBRD11


Analisando a Média 12M e o DY


  • MAXR11B
  • RBBV11
  • RBRD11
A média do fundo RBBV11 ficou abaixo da média, fazendo com que ele seja excluído da análise (a média do papel está em 0,45%). Os dois papeis restantes performaram melhor do que a média do setor.

Verificando o P/VP


  • MAXR11B
  • RBRD11

RBRD11 está com o P/VP acima do valor médio do setor, com 0,9. O MAXR11B possui um P/VP bem abaixo da média com 0,6. Apesar do RBRD11 estar com um valor acima da média, manteremos ele por conta do seu P/VP não estar maior que 1,00, ou seja, o preço do ativo ainda está descontado.

Comparando o QN/D e o P/L


  • MAXR11B
  • RBRD11

Neste comparativo, ambos continuam na análise, pois tanto o QN/D e o P/L de cada um estão na média. MAXR11B possui um QN/D de 4 enquanto o RBRD11 possui um QN/D de 5. O P/L dos ativos está em 10,48 para o MAXR11B e 10,22 para o RBRD11.

Resumo


MAXR11B e RBRD11 foram os escolhidos do setor de imóveis comerciais, apesar do RBRD11 possuir um P/VP acima da média do setor, acredito que ele ainda seja um bom FII.

Uta!

quinta-feira, 27 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Agências

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Vamos abrir as análises dos setores de FIIs com este primeiro setor, agências.

Neste setor temos imóveis voltados a agências bancárias. Possui características muito interessantes como contratos de longo prazo bem definidos, o que diminui e muito o risco destes papéis, além do fato destes locatários serem grandes bancos.

Os dados da média deste setor são :

QN/D : 162,8
P/L : 17,73
P/VP : 0,95
Média 12M :  0,5%
DY : 6,04%

O setor é composto pelos cinco ativos:



Nenhum dos papéis possui renda mínima garantida ou amortização, além disso todos apresentam no mínimo uma negociação diária.

Para todas as análises iremos utilizar o seguinte passo a passo:
  1. Analisar a Média 12M juntamente com o DY
  2. Verificar o P/VP
  3. Comparar o QN/D e o P/L

Analisando a Média 12M e o DY


  • AGCX11
  • BBPO11
  • BBRC11
  • BNFS11
  • SAAG11
Neste primeiro passo já eliminamos dois fundos o BBRC11 e o BNFS11, devido a sua média de rentabilidade que é de 0,2% e 0,46% respectivamente, fazendo com que o DY também fique abaixo da média. AGCX11, BBPO11 e SSAG possuem respectivamente 0,59%, 0,63% e 0,64% de rendimentos médios mensais.

Verificando o P/VP


  • AGCX11
  • BBPO11
  • SAAG11
BBPO11 foi o único na qual foi barrado na análise devido a seu P/VP estar em 1,03. AGCX11 e SAAG possuem um P/VP de 0,86 e 0,95 respectivamente.

Comparando o QN/D e o P/L


  • AGCX11
  • SAAG11
Por fim, na comparação do QN/D o fundo AGCX11 foi excluído devido a quantidade de negócios diários girar em torno de 15, muito pouco se comparado com o SAAG11 que beira os 252 negócios diários.
Analisando o P/L de ambos os ativos podemos verificar que estão bem abaixo de média de 17,73. AGCX11 possui um P/L de 12,58 e seu concorrente SAAG11 possui 11,89.

Resumo


O FII SAAG11 foi o único que passou pela triagem, com indicadores mais atrativos do que a média do setor. Sendo assim, ele será o representante do setor de agências bancárias no índice de FIIs.

Uta!

terça-feira, 25 de março de 2014

Analisando FIIs Por Setores

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Esta postagem é a primeira de uma série na qual irei comentar como podemos encontrar os melhores fundos de investimento imobiliários através de uma análise setorial simples e prática, assim como nas ações.

Após o término da série irei criar um índice dos fundos selecionados para que possamos verificar se realmente esta análise tem um bom retorno.

Primeiramente iremos falar sobre os setores dos fundos de investimento imobiliários. Os fundos são divididos em 12 setores, são eles:
  1. Agências
  2. Comerciais
  3. Escritórios
  4. Fundo de Fundos
  5. Hotel
  6. Hospital
  7. Indústria
  8. Logístico
  9. Papel
  10. Residencial
  11. Shopping
  12. Universidade
Os setores, assim como nas ações, apresentam características que se diferem entre si, como quantidade de locatários, quantidade de salas comerciais, tipos de imóveis, tamanho dos imóveis, valor do imóvel, taxa de vacância, se possuem renda mínima garantida, se possuem amortização, enfim, uma série de características que únicas de cada setor.

Apesar de serem diferentes, os setores apresentam alguns indicadores iguais que podemos utilizá-los para comparar os fundos de um mesmo setor, assim podemos encontrar os que possuem melhor performance, contudo, alguns setores apresentam poucos papéis, que podem não serem selecionados e assim fazer com que eles sejam retirados da análise.


Estes são as médias do setores. Aqui estão incluídos todos os fundos, sem exceção.


Já nesta tabela, foram retirados os fundos que não apresentaram transação diária, que possuem renda mínima garantida, os fundos semestrais e os fundos que possuem amortização. Isso nos mostra uma média mais real, onde podemos encontrar fundos que possuem uma constância maior em seus rendimentos, e que podem ser comprados a qualquer hora sem problemas de não haver nenhuma ponta vendedora.

Para filtragem, serão levados em conta os seguintes indicadores:

QN/D - Quantidade de negócios por dia


Este indicador nos mostrará quais são os fundos que possuem pouca liquidez, o que não é interessante para o pequeno investidor, pois em uma compra, seria muito difícil encontrar a ponta vendedora.

P/VP - Relação Preço pelo Valor Patrimonial


Esta relação nos mostra o quanto estamos pagando por aquele determinado patrimônio. No caso de fundos de investimento imobiliários em muitos casos pagamos menos do que o patrimônio, porém a relação pode nos mostrar quais são os papéis que estão sendo cotados com o menor preço em relação ao seu patrimônio.

Média 12M - Média dos rendimentos nos últimos 12 meses


Este indicador irá nos mostrar a média dos rendimentos no último ano. Isso dará uma ideia de quanto iremos ganhar por mês, em relação ao valor aportado.

DY - Dividend Yeld da Média dos rendimentos nos últimos 12 meses


Este indicador é semelhante ao Média 12M, contudo o valor analisado será anual ao invés de mensal.

A partir destes indicadores iremos analisar e encontrar quais são os fundos imobiliários que possuem uma performance melhor em seu setor a fim de transformá-los em uma carteira de fundos para o longo prazo.

Uta!

sábado, 15 de março de 2014

Índice Estagiário de Ações [Mar/14]

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Segue a atualização do Índice Estagiário de Março de 2014.



Queda de -3,47%, quase metade se comparado ao Ibovespa (-6,71%) no mesmo período.

As ações que mais caíram no período foram:
Kepler Weber [KEPL3] : -13,33% 
Duratex [DTEX3] : -13,31%
Grandene [GRND3] : -9,21%

As ações que mais se valorizaram foram:
Kroton [KROT3] : +8,89%
Cia Hering [HGTX3] : +6,02%
Banco do Estado do Rio Grande do Sul [BRSR6] : +3,06%

Proventos :



Uta!