Uma vez estagiário, sempre estagiário.

quinta-feira, 27 de março de 2014

Análise Dos FIIs - Agências

Escrito por with 19 comentários
Vamos abrir as análises dos setores de FIIs com este primeiro setor, agências.

Neste setor temos imóveis voltados a agências bancárias. Possui características muito interessantes como contratos de longo prazo bem definidos, o que diminui e muito o risco destes papéis, além do fato destes locatários serem grandes bancos.

Os dados da média deste setor são :

QN/D : 162,8
P/L : 17,73
P/VP : 0,95
Média 12M :  0,5%
DY : 6,04%

O setor é composto pelos cinco ativos:



Nenhum dos papéis possui renda mínima garantida ou amortização, além disso todos apresentam no mínimo uma negociação diária.

Para todas as análises iremos utilizar o seguinte passo a passo:
  1. Analisar a Média 12M juntamente com o DY
  2. Verificar o P/VP
  3. Comparar o QN/D e o P/L

Analisando a Média 12M e o DY


  • AGCX11
  • BBPO11
  • BBRC11
  • BNFS11
  • SAAG11
Neste primeiro passo já eliminamos dois fundos o BBRC11 e o BNFS11, devido a sua média de rentabilidade que é de 0,2% e 0,46% respectivamente, fazendo com que o DY também fique abaixo da média. AGCX11, BBPO11 e SSAG possuem respectivamente 0,59%, 0,63% e 0,64% de rendimentos médios mensais.

Verificando o P/VP


  • AGCX11
  • BBPO11
  • SAAG11
BBPO11 foi o único na qual foi barrado na análise devido a seu P/VP estar em 1,03. AGCX11 e SAAG possuem um P/VP de 0,86 e 0,95 respectivamente.

Comparando o QN/D e o P/L


  • AGCX11
  • SAAG11
Por fim, na comparação do QN/D o fundo AGCX11 foi excluído devido a quantidade de negócios diários girar em torno de 15, muito pouco se comparado com o SAAG11 que beira os 252 negócios diários.
Analisando o P/L de ambos os ativos podemos verificar que estão bem abaixo de média de 17,73. AGCX11 possui um P/L de 12,58 e seu concorrente SAAG11 possui 11,89.

Resumo


O FII SAAG11 foi o único que passou pela triagem, com indicadores mais atrativos do que a média do setor. Sendo assim, ele será o representante do setor de agências bancárias no índice de FIIs.

Uta!

19 comentários:

  1. Muito legal sua iniciativa...vou acompanhar de perto as suas análises...

    Apenas uma sugestão: poderia fazer um quadro , igual ao do texto anterior, com os fundos que você analisou, porque quem está lendo, acaba por achar muito superficial suas conclusões:
    "Neste primeiro passo já eliminamos dois fundos o BBRC11 e o BNFS11, devido a sua média de rentabilidade que é de 0,2% e 0,46% respectivamente, fazendo com que o DY também fique abaixo da média. AGCX11, BBPO11 e SSAG possuem respectivamente 0,59%, 0,63% e 0,64% de rendimentos médios mensais."

    Com o quadro ficaria mais nítido a rentabilidade de todos os fundos...

    Abraços e parabéns pelo trabalho!

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    1. Para deixar mais claro, estou falando deste quadro:
      http://1.bp.blogspot.com/-JHm_CR5ur3g/UzHnYCErE-I/AAAAAAAAAEA/ZkRv0wdZG0o/s1600/Sem+t%C3%ADtulo.png

      com os dados dos fundos que voce analisou : AGCX11 BBPO11 BBRC11 BNFS11 SAAG11

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    2. Fala Forreta!

      Coloquei os dados dos fundos :)

      Uta!

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    3. ola estagiario!
      desculpe a falta de acentos, pois estou num teclado bem diferente.
      bem interessante a sua ideia, se tem uma coisa que preciso melhorar esse ano eh mexer com tabelas de excel para poder gerar esses dados por mim mesmo.
      sobre a sua analise, creio que os seus filtros, tirando bnfs11, o fizeram escolher o pior fundo de agencia bancaria (o bbrc eh uma incognita, mas pode ter um futuro muito bom).

      abraco!

      soulsurfer

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    4. Olá SoulSurfer,

      Poderia falar mais sobre o fato deste fundo ser o pior do setor ?
      Vou ler os seus posts, acredito que você já tenha falado dele a algum tempo atrás. :)

      Uta!

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    5. Ola Estagiario.
      Olha, bbpo e saag estamos perfomando 100% eh isso ate o final do contrato. A diferenca eh que no caso do saag ha algumas agencias que foram compradas uma do lado da outra sem muito motivo para tal. Alem do mais, o santander possui a possibilidade de comprar as agencias no final do contrato, como seria uma eventual compra eh uma incognita. Por fim, creio que o BB eh mais forte nacionalmente do que o Santander.

      AGXC eh um fundo que esta longe de estar 100% perfomando, mas ja entrega um yield identico e as vezes superior ao bbpo. A administradora esta sendo bem seletiva na compra dos imoveis, e como o fundo possui muuito dinheiro em RF, mesmo com uma demora na alocacao em agencias, num cenario de juros futuros isso nao eh tao ruim para o quotista.

      BBRC tem tudo para ser um otimo fundo aos precos atuais. a administradora esta pisando na bola ha dois anos, mas o fundo chegou a 68,xx, o que eh um expressivo desconto sobre o vp.

      Por fim, a sua iniciativa eh muito boa e soh vem a somar para que nos investidores amadores possamos fazer escolhas mais conscientes.

      obs - mudando de assunto, voce entende de excel, montar planilhas, etc? possui algum site ou livro para me indicar sobre isso?
      abraco!

      soulsurfer

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    6. Olá SoulSurfer,

      Obrigado pelas informações :)

      Sobre excel eu até entendo um pouco, mas o que eu mais mecho mesmo é com o LibreOffice, pois utilizo Linux 90% do tempo. Existem alguns fóruns que você pode encontrar muita informação boa.
      Recomendo você pegar um dia e dar uma analisada em todas as fórmulas, brincar um pouco com elas e ver o que consegue entender delas. O layout da coisa é só você pesquisar rapidinho na internet que você consegue achar rapidinho.
      O problema do excel é que você tem que ter tempo para dar uma pesquisada a fundo nele, fuçar e tudo mais. Você irá encontrar funcionalidades muito boas.
      :)
      Se precisar de alguma dica em especial, sinta-se a vontade em perguntar, terei o prazer em ajudar :D

      Uta!

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  2. Engraçado que quando fiz a minha triagem cheguei à mesma conclusão que você, mas os entendidos não gostam deste fundo, será porque?

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    1. Acho que o SoulSurfer falou alguma coisa sobre isso, vou tentar procurar no blog dele.

      Uta!

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  3. E incrível como os números podem te levar a péssimas escolhas.

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    1. Olá Sandman,

      Exatamente. Olhar apenas o quantitativo e não o qualitativo pode ocasionar problemas, o mesmo seria se fosse o contrário. :)

      Uta!

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  4. Boa noite fera!! Seguinte, acredito que a análise que "os entendidos" fazem vai além desses indicadores. Eles analisam, entre outras coisas, o perfil do cliente, a qualidade dos imóveis, o potencial de crescimento, tipo de gestão e o risco (veja o caso do BBFI11B que você mesmo desconsiderou). Confesso que pra mim é difícil fazer esse tipo de análise por falta de tempo e conhecimento e paguei/pago caro por isso. E só para constar, também gosto do SAAG mas no momento qualquer fundo com renda abaixo de 0.8 eu descartaria (eu disse no momento). Bons investimentos!!!!

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    1. Olá Haule,
      Com certeza o que os entendidos fazem é analisar outras informações além destes poucos indicadores. Contudo, o que eu quero deixar aqui é... Será que uma análise simples desta pode ser utilizada a fim de encontrar bons fundos ?
      Temos muitos fundos para analisar e pouco tempo, o pequeno investidor terá uma boa chance de encontrar bons fundos analisando esses poucos indicadores?
      Uta!

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    2. Espero que sim. Quando eu comecei a montar minha carteira de FII eu analisava muito superficialmente, acabei comprando muita coisa "maquiada" (VLOL, CEOC, TBOFF) pela RMG. Não aprofundei minha análise (R$/m²) e também não consigo prever em quanto tempo a renda real vai atingir/superar a RMG. Hoje eu faço o básico: verifico os contratos (para não ser iludido pela RMG), estabeleço rentabilidade de corte (CDI) e procuro diversificar um pouco. Eu acompanho suas análises e acredito que você faz boas escolhas. Eu só acrescentaria um percentual de corte. Bons investimentos!!!

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    3. Olá Haule,

      Por isso mesmo que eu dei uma olhadinha antes e verifiquei o que poderia maquiar os rendimentos de maneira generalizada, como RMG, amortizações, e coisas do tipo, e já retiro eles antes de mais nada para que não corra riscos de escolher um destes ativos.
      O percentual de corte é algo bastante complicado porque como a SELIC muda constantemente teria que fazer a análise várias vezes, dai demandaria muito tempo tanto meu quanto to investidor que quisesse fazer esta análise, mas sim, pode ser um bom indicador para se utilizar como método de corte. :)

      Uta!

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  5. Estagiário,

    Penso que o compromisso de longo prazo do Santander com o País é muito menor que o Banco do Brasil e a CEF. Por isso, não o compro. Neste aspecto, a CEF guarda mais estabilidade que o BB, no entanto, em caso de execução está em melhor situação que a CEF, pois a causa da CEF seria julgada na Justiça Federal, o que não me agrada. Meu voto é no BBOP.

    Trader Lusitano

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    1. ops ...
      *o BBPO está em melhor situação ...
      *BBPO

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    2. Olá Trader,
      Boa explicação a sua, será que a performance dele será boa também nos próximos anos ?

      UTa!

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    3. Como compro isso para o longuissimo prazo eu me preocupo o que pode acontecer depois do termino do contrato. Nao acho que deva ser facil alugar essas lojas caso nao haja renovacao do contrato. Enfim...

      Talvez meu comemtario justifique a avaliacao fundamentalista por ti feita sabe?

      Nao creio que haja qualquer drive de curto medio prazo para o saag andar pior do que qualquer outro.

      O meu ponto era que nesse ponto o Estado parece melhor devedor.

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